商业地产投资“被”升温

　　自去年4月以来，住宅调控系列政策非常明显地抑制了投机及投资需求，而商业地产则因为未受到调控波及，反而会出现类似第二轮调控后的再次升温，特别是二套房的首付比率已经超过商业地产的水平，客观上将造成客户选择商业地产项目。

　　“新国八条”把二套房首付提高至6成，相比之下，商业地产首付目前仍只需50%。多个元素综合作用之下，更多的投资需求将向商业地产市场转移。其中，商铺市场由于投资额度相对灵活，其行情发展速度更有可能领先一步。

　　某商业项目负责人认为，与写字楼和商铺通常只针对特定人群出租相比，一些商用公寓宜商宜住，既能租给白领、金领们居住，又因为能办工商登记，还能租给小企业办公，出租面更广更易租，投资风险相对小。另外，从投资和持有门槛上看，商用公寓整体上也比写字楼和商铺略低。可以预测，未来写字楼等商业地产的市场将迎来一个新的高峰。

　　升值预期较高的商业地产具有吸引力

　　早期投资商业地产存在商铺、写字楼等商业地产的单价往往比同区域住宅贵，贷款首付比例和还贷利率也比普通住宅高的问题，这就需要投资者手头上有充裕资金，以应付月供、物管等费用。而“新国八条”中规定二套房首付60%甚至有严格的限购规定，不仅对住宅投资者手上的资金提出了更高的要求，也对他们的投资心理预期有一定的影响。

　　在“万达广场”售楼处，一位签订精致公寓的小李说：“与住宅市场相比，商用物业不限购、不限外、不限贷，贷款还能最高贷到五成，利率方面又与二套房贷一样，对投资客来说，当然更有吸引力。”

　　从实用角度看，万达精装SOHO，统揽小户型投资产品众多核心优势，可租、可售、可用，更可设计成私人工作室、小型办公，一室多用，满足多种需求。从投资角度看，万达集团凭借着对开发模式的一次次升级，使得“万达广场”城市综合体在全国开启了一场“造心”运动，其独特的品牌优势，以及在我市的受追捧程度，都让投资者充满了信心。

　　据一网站调查的数据显示，在1500份问卷样本中，近四成网友认为，商业地产是目前最好的投资渠道。

　　商用小户型异军突起

　　“新国八条”出台之后，跟大户型相比，中小户型楼盘受到的追捧更多了。原来准备投入住宅的资金，可能会有相当部分转投到商业地产。而其中，面积比较小的商业地产比如酒店式公寓，因为总价比较低，租金回报比较高等优势，势必受到购房者青睐。而投资者在获取高出租回报的同时，也可以在经济高涨时期再行出手。

　　公寓类之所以异军突起，一方面由于其隶属商用物业的特殊性质，不受限购令的影响，信贷杠杆也使其未来的升值受益成倍放大，导致了部分住宅投资客的方向性转移；另一方面，对于那些收入不高、对房屋使用面积及年限要求不多的刚需购房者来说，户型小、总价低、交通便利的酒店式公寓也成了置业的不错选择。

　　种种事实表明，投资写字楼市场获得的回报从长远来看，则是远远的高于住宅市场。尤其是那些地处中心稀缺地段的产品。

　　社区商铺投资渐成热点

　　同去年相比，今年的商铺市场走势基本与去年同期走势相同，属于在市场预期范围内，目前出台的政策对于商铺市场来说，影响不大。而从全市商铺成交类型来看，社区商铺的投资价值被逐渐放大，主要是目前随着各大居住板块的大量楼盘交付使用以及居民的入住，社区商铺越来越受关注。丹徒某楼盘丁总表示，“对于去年的商铺市场，虽然没有特别大的供应量，但是商铺单价的上涨幅度还是非常明显。从目前成交上来衡量，今年的商铺成交将会迎来好的发展趋势。”

　　他表示：“一般来说，商铺换手率较低，其原因就是转让交易过程中的税费较多。因此，绝大多数商铺投资者均选择长期持有物业，通过收租来获取利润。目前，商铺出售的价格一般是其年租金的20倍左右。未来商铺的租金会逐步上扬，其出售价格也将稳步上升。”

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