虹桥核心区一期04号地块

　　近两年备受海内外关注的虹桥商务区再次推出地块。上海规土局发布25号公告，推出的唯一一幅地块就是东至申长路、南至绍虹路、西至申滨南路、北至苏虹路的虹桥商务区核心区一期04号地块。这幅虹桥商务区地块的土地用途为商服用地，出让面积27893.8平方米，容积率3.2－4.3，挂牌起始价为12.8321亿元。

　　商报记者从预申请出让须知获悉，虹桥商务区核心区一期04号地块由Ⅲ－D09－01和Ⅲ－D10－01地块这两宗地块组成，其中，Ⅲ－D09－01地块的办公建筑面积约10550平方米(含电信、保险、社会服务等公共事务办事处6531平方米)、会展面积25120平方米、商业13062平方米、文娱1507平方米；而Ⅲ－D10－01地块规划办公面积28306平方米(含电信、保险、社会服务等公共事务办事处2097平方米)，商业面积14153平方米，另有9959平方米的文化娱乐面积。粗略估算，虹桥商务区核心区一期04号地块的规划建筑面积合计为102657平方米，按照12.8321亿元的挂牌起始价估算，这幅地块的起拍楼板价约为12500元／平方米。

　　去年9月3日，两幅虹桥商务区地块在当年第68号土地公告中推出，虹桥商务区核心区一期06地块和08地块的出让面积合计达15.21万平方米，均为商业、办公、娱乐综合用地。但这两幅地块与此次推出的04号地块截然不同，他们并不是采用“价高者得”的方式，而是以公开招标的方式在出让公告中称，设计导则一并公布，投标人需根据设计导则要求来制作投标文件，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。最终，瑞安房地产以总价31.88亿元、溢价13%拿下了06地块，成交楼板价约为13700元／平方米；08地块则花落由上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产(集团)有限公司这3家公司组成的联合体，摘牌价格即底价32.17亿元，折合楼板价约为11300元／平方米。

　　相比之下，这次的04号地块的起拍楼板价较去年出让的06地块和08地块略高一筹，但也相差不多，只是04号地块还规定了十分“紧迫”的建设节奏，要求在交地后3个月内开工，开工后2年内竣工，这些或将对开发商的预期产生一定影响。

　　莘庄商务区再推地块

　　与25号公告相仿，今年第26号土地公告推出的地块同样是一幅商业用地——莘庄商务区17A－01A－01地块(莘庄商务区西南H－2、4地块)，东面靠近七莘路，南至规划路，出让面积22369.5平方米，容积率3.1，按照2.799亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价不过4000元／平方米左右(约4036元／平方米)。

　　而记者从这幅地块的预申请须知内容获悉，根据莘庄镇人民政府的要求，这幅办公用地建成后的建筑中，地块受让人必须向莘庄镇人民政府指定的集体经济组织无偿提供约5000平方米的办公建筑。在剔除这5000平方米的移交面积之后，这幅地块的起拍楼板价升至4350元／平方米左右。

　　值得一提的是，出让方为莘庄商务区17A－01A－01地块还设置了不少门槛，这一地块的产业准入要求符合闵行区产业规划和产业定位，同时跟莘庄商务区的产业规划和定位要求相吻合，目前这幅地块设定用于航空产业和节能减排产业。同时，这一地块项目建设的办公楼的自用建筑面积要求不少于50%(即不少于34673平方米)，且自用部分10年内不得分割转让，这些都将增加开发商的持有成本。

　　在一个月前的2月12日，西至七莘路、南至黎安路、北至战斗河的莘庄商务区27A－05A地块(莘庄商务区北M02地块)成为2010年第10号土地公告中最“疯狂”的地块。这幅出让面积仅为8065.9平方米的商业用地从1.243亿元的挂牌起始价，一直飙到了3.45亿元，名不见经传的上海强劲置业股份有限公司强势竞得了这幅地块，溢价率178%，成为当天开标的5幅地块中溢价率最高的地块，折合楼板价约为13798／平方米。而这幅地块竞得人同样须向莘庄镇人民政府指定的集体经济组织无偿提供约1250平方米的办公面积，在减去这部分面积之后，强劲置业真正拥有的地上建筑面积降至23754平方米，实际楼板价亦相应升至14525元／平方米。

　　此次，26号公告推出的莘庄商务区17A－01A－01地块的面积是一个月前出让的莘庄商务区27A－05A地块的近三倍，挂牌起始价亦远高于27A－05A地块，因此，待正式出让时，莘庄商务区17A－01A－01地块的溢价率可能将低于27A－05A地块。