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世茂股份79亿元做强商业地产
近日,世茂股份发布2010年年度报告。报告中,世茂股份的营业收入与净利润均出现3倍以上的大幅增长。由于在过去的一年里,住宅市场饱受一轮又一轮调控政策冲击的同时,商业地产概念却方兴未艾。而以持有和租售商业地产著称的世茂股份,则因年报中披露良好业绩而被市场广泛追捧。

  为此,《证券日报》记者对世茂股份董秘罗瑞华以及行业分析师进行了采访,为投资者解读存在于行业和公司中的诸多问题。

  商业地产业绩大好 三项费用同时大幅增加

  《证券日报》:2010年,世茂股份实现归属于上市公司股东的净利润为8.74亿元,同比增加了324.21%。但是,年报也同时提到在公司的盈利中,由于投资性房地产公允价值变动而贡献的净利润就高达3.2亿元。

  请问,扣除掉公允价值变动一项,世茂股份的盈利能力是否会大打折扣?

  罗瑞华:我们指标里有两块,一个是基本每股收益,另一个则是扣除非经常损益后的基本每股收益。其中,基本每股收益是包含了公允价值变动的。从年报中可以看到,今年基本每股收益是0.75元/股,而去年这一数字是0.18,同比增长了316.67%。另外应该看到,虽然投资性房地产公允价值变动带来的收益是4.26亿元,但是去年的存货本期实现了销售转回,实现变动损益1.74亿元。若把这部分扣除掉的话,由于投资性房地产公允价值变动贡献的净利润也有2.52亿之多。

  从另一个指标来看,2010年扣除掉非经常损益后的每股基本收益是0.55元,2009年这一数字约为0.10元,同比增长了450%。可见,扣除掉非经常损益后,每股基本收益增幅要更高。

  分析师:世茂股份由投资性房地产公允价值变动带来的净利润,对每股基本收益的影响在0.20元左右。虽然年报显示,2010年扣除掉非经常性损益后的每股收益,同比增幅要比未扣除前更大。但是,世茂股份业绩之所以在今年出现大幅增长,与2009年的基数较低不无关系。

  《证券日报》:年报中显示,世茂股份的三项费用同比大幅增加。其中,销售费用同比增长115.42%,管理费用同比增长121.09%,而财务费用则增加264.18%。具体来说,销售费用一项中,职工薪酬增长844.70%,而行政费用则同比增长2572.74%。

  请问三项费用为何大幅增加?

  罗瑞华:因为我们的业态在发展,项目开工和施工都在增加。2010年员工已经高达1900多人,而去年公司在职的员工则仅为676人。仅就员工人数来说,今年同比增加了192.31%。可以说,费用的大幅增加是由于商业业态扩张引起的。

  《证券日报》:投资者在财务费用中看到这样一项,“融资咨询费用”。这一项费用已经由去年的152.85万元增加至1002.38万元,同比增加了555.79%。能否请您解释一下这一项费用为何出现大幅增加?

  罗瑞华:这主要是由于融资费用增加所致。随着公司业态的扩张,融资需求也在加大,比如去年就曾进行过几次信托融资,这些都会导致财务费用的增加。

  2011年预计项目投资79亿元 无资金压力?

  《证券日报》:公司年报显示,短期借款19.16亿元,同比增长了108.33%,其中委托借款高达10亿元;另外,应付账款13.25亿元之外,还有其他应付款高达32.49亿元,且大多数为关联公司往来款;另外有1年内到期的长期负债7.81亿元。上述负债合计70余亿元。

  而公司手中所持货币资金为40.61亿元,尚不能覆盖上述借款。除此之外,公司2011年计划施工建设项目将达到15个,施工面积超过300万㎡。同时,公司还要新增土地。

  想请问罗先生,在银根紧缩的情形下,未来公司是否存在资金方面的压力?

  罗瑞华:你应该可以看到,除去我们手中所持超过40亿的货币资金之外,还有各项应收款15亿左右,再加上近30亿的预收款项,可支配的资金85亿左右。因此,就偿还负债角度来说,资金并无问题。

  至于2011年的项目开发计划,我们在年初就进行过测算。工程款和土地款合计起来,全年预计投资79亿左右。当然,我们也会随着市场进行调节。以土地款项为例,我们固然会在今年继续拿地,毕竟对于房企来说,土地是可持续发展的生命线。但是,这一块资金是可以根据市场情况进行调节的。

  当然,我们还要进行融资,除去信托融资之外,还要引进一些新型的融资方式。总的说来,资金没有问题。

  分析师:商业地产与住宅市场不同,后者资金周转较快。以金融街为例,也进行住宅市场开发来加快资金周转和回报率。当然,世茂股份的资产负债情况从年报上来看比较健康。不过,2011年新增加的项目几乎是去年的2倍。而值得投资者注意的是,银根紧缩是整个房地产市场需要面对的问题,商业地产也不能例外。所以,资金的系统性风险仍需考虑。

  同时,分析师直言不讳的向记者表示,“但目前还没听说过哪个上市房企时因为资金破产的”。

  不参与集团“海峡云端高科技集群”项目

  《证券日报》:公开资料显示,世茂集团近期在南京以40多亿的价格拿下一块地。也在福建平潭、江苏南京和四川成都等地签订了合作开发框架协议。而所谓的海峡云端高科技集群,就是以世茂集团和两岸三地的企业共同成立的海峡建设投资有限公司为平台开展的、达到数百亿投资规模的开发计划。

  无论是成都、平潭还是南京所构建的海峡城,都将商业、住宅并举。而世茂集团旗下的商业地产项目,正是主要由世茂股份来运行。

  投资者疑惑的是,世茂股份是否会参与上述项目的运作和开发?

  罗瑞华:世茂集团旗下四个版块:生态住宅、商业地产、旅游地产以及海峡云端高科技产业集群。我们上市公司只是要做好我们的商业地产开发,不会参与到集团项目当中。

  分析师:世茂集团引进两岸三地的企业来进行房地产项目的运行,不排除借助外资来向政府要项目的可能。一般来说,大型商业综合体的开发,需要开发商和当地政府的关系良好。动辄数百亿的投资项目,虽然可以滚动开发,但是初始资金所需庞大。房企需要资金,外资需要借力,两者一拍即合。

  虽然,世茂集团当初与世茂股份曾签署了规避同业竞争协议,但是协议中也指出,如果项目可以分拆成住宅和商业,那么可以由港股的世茂房地产和A股的世茂股份独立进行。如果不能分拆的话,可以以参股或是合营的方式来共同开发。具体情况如何,尚未能知。

  看好行业未来 商业地产在“快速发展时期”

  《证券日报》:在楼市调控下,市场人士纷纷认为商业地产的机会已经到来。不过,也有分析人士认为,商业地产的“黄金时期”还要3-5年的时间。请问罗先生,随着大型住宅开发房企进入到商业地产行业当中,您是怎么看待行业的未来以及商业地产所处的阶段呢?

  罗瑞华:与住宅市场不同,商业地产涉及到招商、租赁、推广,因此需要更多的经验和积累。值得一提的是,世茂股份早在2004年就涉足商业地产,是最早进入该领域的企业之一,和其他刚进来的房企相比,可能具备一些经验优势。不过,市场这么大,并不是谁能独占的。其他房企进入进来,只能说从某种程度上肯定了我们当初选择的正确。

  在国际上,人均收入超过3000美元就表明商业地产开始进入一个发展期。而我国大部分城市人均收入都突破了4000美金,北京、上海等大城市人均收入已经在6000-8000美元之间了。商业的氛围已经很浓了,也预示着商业地产会蓬勃发展。不能就断定商业地产到了最好的发展时期,但是可以看到,中国的商业地产已经开始进入到快速发展时期。

  未来,我们要把我们现有的项目开发好,把我们的几个业态培育好——通过实行优化管理战略实现全年预期的业绩目标。

  分析师:原本住宅市场的大鳄纷纷进军商业地产,只能说是一种经营策略上的转变或是管理上的需要。毕竟,住宅市场仍旧存在商业地产无法比拟的优势。商业地产目前出现了拐点,这一事实可以明确,但是要想赶上住宅市场,恐怕言之过早。而商业地产若想成为房企开发投资的主流选择,恐怕还需要3-5年时间。

 

此新闻转自新浪


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