按照相关规划，虹桥商务核心区将于5年内基本建成，建成后每平方公里土地产值将达100亿-150亿元。

　　庞大的投资、雄心勃勃的前景规划，是否足以让每个介入的企业赚得盆满钵满？

　　大虹桥建设提速

　　去年9月，虹桥商务核心区的首批两幅地块6号地块与8号地块在上海第68号土地公告中推出，未采取“价高者得”的方式，而是以公开招标方式出让，投标人需根据设计导则要求来制作投标文件。两幅地块同时具有“商业商务组团和商务贸易组团”功能，建设内容包括办公、商业、会议展览、酒店等。

　　最终，瑞安房地产以31.88亿元拿下6号地块，楼板价约为1.37万元/平方米，溢价率在13%左右。瑞安拟用该地块发展瑞安虹桥天地项目。上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产(集团)有限公司这3家公司组成的联合体则以32.17亿元的底价中标8号地块，折合楼板价1.3万元/平方米。随后，三家联合体成立了上海众合地产开发有限公司，开发虹桥绿谷项目。3月26日，这两个项目成为虹桥商务区核心区首批动工项目。

　　作为虹桥管委会重点引进的项目，瑞安虹桥天地占据了独特的地理位置，紧邻虹桥管委会，与西部交通中心仅一街之隔，距离虹桥高铁站步行200多米，距离虹桥机场2号航站楼步行900多米。

　　据瑞安虹桥天地项目总监陈建宏介绍，该项目占地6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米，其中地上建筑面积约23万平方米，项目地上空间通过空中连廊与邻近地块及虹桥枢纽实现全天候立体连接，地下空间与虹桥枢纽地下二层整体贯通，实现东西南北街坊间的地下互通。

　　“虹桥天地投资超过70亿元，一方面有优越的地理位置，一方面毗邻商务部与上海市政府共同建设的国家级会展中心项目，周边配套有优势，这对瑞安来说是个难得的机遇，我们对这个项目非常乐观。”陈建宏告诉时代周报记者，但其并没有透露具体资金来源。

　　对于瑞安去年底及今年初的大规模发债，是否一部分资金会用于虹桥天地建设，杜丙国指出，目前瑞安在国内的土地储备共有9块，总面积达1330万平方米，未来两年计划交付的项目有上海瑞虹天地、上海创智天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地和大连天地项目，因此，瑞安发债的资金或将优先保证完成上述6个项目。按照一般规律，房地产开发是个长期过程，前期投入资金基本上不超过30%，即使用到这个项目上，投入资金大约为21亿元。

　　据瑞安2010年财报显示，由投资物业组合所带来的租金及其他收入，较2009年的人民币6.43亿元增长10%，达人民币7.06亿元。其中，上海新天地和企业天地项目在2010年所贡献的租金收入占总租金收入的74%，继续成为公司租金收入来源的主力军。

　　据了解，瑞安核心团队的很多人员已经开始到虹桥天地项目上工作。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示，虽然大虹桥的前景很好，但是，单就虹桥天地的盈利前景来看，很难超过新天地及企业天地，因为当时整个太平桥项目拿地成本极其便宜，而且位于市中心，虹桥天地拿地楼板价就已占到虹桥板块商业和写字楼成交均价1/3-1/2，远远高于在新天地、企业天地上的拿地成本；其次就目前租金而言，上海地标性建筑，新天地华府天地沿街商铺高达45元/平方米，远远高于大虹桥区域租金水平。

　　向知名企业抛“绣球”

　　按照规划，到2015年，虹桥商务区86平方公里的范围内，预计常住和就业人口将达到100万左右，27平方公里的主功能区范围内，常住和就业人口达到20万人左右。2020年前，虹桥商务核心区地区生产总值预期将达到400亿元，每平方公里产值100亿元，核心区第三产业增加值在总增加值中所占比重达到95%。

　　虹桥商务核心区一期已经出让了三块地，除了6号和8号地块外，3月18日，1号地块被台湾房企丽宝建设与一家外资公司组成的联合体以14.412亿元竞得，折合楼板价约为1.2万元/平方米。

　　目前，虹桥商务核心区一期的4号地块也已推出，挂牌起始价为12.8321亿元，其余2号、5号两幅地块均已过了预申请阶段，底价均超过30亿元。

　　虹桥商务区管委会常务副主任薛全荣透露，1.4平方公里的虹桥商务核心区一期项目，共有9个地块，按照目前的进度，今年年底至明年上半年或将全部拍完，并预计将在两年左右时间建成启用，从今年下半年开始，将陆续推出核心区南、北片区的地块。到“十二五”末，虹桥商务区基本建成上海国际贸易中心新平台。

　　此次，与虹桥天地一起动工的还有虹桥绿谷项目，上海众合地产开发有限公司技术和资产管理部副经理张静懿向时代周报记者表示，该项目总建筑面积约50万平方米，总投资80多亿元，建设周期2年半到3年，但三家股东并不打算长期持有物业，该项目建成后，写字楼会出售，酒店、商业等持有一段时间后也将转售。

　　事实上，随着虹桥商务区发展的提速，早在去年，瑞安、SOHO中国等房地产企业就开始在大虹桥辐射区域摘得数个地块。杜丙国表示，随着房地产特别是住宅调控力度的进一步加强，包括万科、保利等大型房企也纷纷表示要加大商业地产领域的投资比重，而大虹桥作为上海商业地产开发的热点区域之一，势必会受到这类有意涉足商业地产的开发商的关注。因此，今年大虹桥商务核心区推地加速，无疑会增大大型知名房企拿地的可能性。

　　“从业态规划分布来看，大虹桥商务核心区产业发展分布包括商务办公、商业、文化娱乐、酒店和会展等方面，因此在该区域开发和运营这类型产业的企业将率先受益；同时，在大虹桥及其周边江桥、华漕等板块辐射区内开发住宅和商业的房地产企业也将受益于大虹桥发展。目前已经在虹桥及其周边区域拿地和开发的开发商诸如旭辉、SOHO中国、瑞安、万科、万达、金地等品牌开发商和其他中小开发企业已经获益于大虹桥建设。” 杜丙国说。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁则向时代周报记者表示，在这种枢纽地段，开发成功可以带来充足税源，因此，政府更看中开发商开发运营能力，对品牌和背景要求比较高，进入门槛也较高，不会轻易引进一些小的开发商。

　　此前，薛全荣在虹桥商务区开发建设进展情况通报会上曾抛出“绣球”，希望王石(微博 专栏)、冯仑等知名企业家协同企业总部入驻虹桥商务区，并透露阿里巴巴董事局主席马云(专栏)已与之进行过沟通，有意将阿里巴巴物流中心迁至虹桥商务区。

　　周边房价涨幅高达70%

　　虽然大虹桥占尽了天时地利，前景看好，但并非进入的企业都能从中获益。“面临的一个风险是，商务办公、购物中心、酒店，全中国没有几个开发商做得好的。商业地产是一个细分市场，国内大多数开发商的特长是住宅，从去年开始，有些一窝蜂地准备做商业地产，导致这个领域良莠不齐，本身人才匮乏，运营管理能力欠缺。进来的未必都是赢家，更不要说大家介入的时间和成本也不一样。在走向成熟前，需要经历磨合再调整。”李骁说。

　　杜丙国认为，大虹桥商务区基本成熟的理想时间为5-8年，但目前上海成熟的商圈大都是经过10-20年的积累而形成，因而像大虹桥市场基础相对比较薄弱的商务区，其成熟时间或将进一步延长。

　　大虹桥概念酝酿了很多年，而核心区集中在闵行、长宁两区，功能扩展区延伸至青浦、嘉定、普陀、松江四个区域。在大虹桥商务区规划公布后，受大虹桥利好影响，大虹桥区域及其周边的古北虹桥、金虹桥、华漕、徐泾、九亭、长风、江桥和七宝等板块的房价均出现不同程度上涨。

　　相关机构提供的数据显示，大虹桥规划对房价的提升影响基本上呈现出由内及外逐渐减弱的态势，受利好作用最大的武宁、古北虹桥和金虹桥等中心区近年房价涨幅超过70%；其次是九亭、江桥和华漕等临近板块区域房价涨幅超过50%；距离更远的松江新桥和青浦新城等板块区域房价涨幅超过30%左右。

　　“大虹桥区域及其周边房价已有一定程度的透支，加上近期调控政策的持续影响，预计未来两年该区域房价涨幅或将有所收窄。但长期来看，大虹桥目前的普通住宅(不含别墅)的价格为2万-3万元/平方米，与不夜城、中山公园和徐家汇(19.34,0.00,0.00%)等成熟商圈(房价3万-5万元/平方米)相比还有相当大的差距。在这些区域有土地储备的房企，如万科、金地、合生、仁恒、和记黄埔等都将受益。”

此新闻转自新浪