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海伦路轨交上盖商办项目遭弃
“上海杭钢嘉杰实业有限公司(下称‘上海杭钢嘉杰’)股权及股东债权,近日以24.7亿元的总价在浙江产权交易所挂牌转让。上海杭钢嘉杰的核心资产是位于上海虹口区的海伦路10号线轨交上盖商办项目。”

  在住宅市场遭遇空前调控的当下,商业地产前景被广泛看好,上海杭钢嘉杰放弃优质轨交上盖物业,难免不被人理解。有市场人士指出,在迎来历史机遇的同时,商业地产所潜伏的风险同样不可小视。

  觅实力买家

  2009年11月,上海杭钢嘉杰通过公开招拍挂以18.52亿元竞得海伦路轨交上盖地块,地块起拍价为13.456亿元,溢价率约为37.6%。

  该地块总面积约为3.0902万平方米,其中出让面积约为2.81033万平方米,东至同嘉路,南至海伦路,西至四平路,北至天水路,规划用途为商办,其中商业使用权为40年,办公50年,容积率不大于3.99,建筑限高不超过130米,建筑密度不高于60%,绿地率不低于20%。

  公开资料显示,上海杭钢嘉杰由杭州紫元教育投资有限公司(下称“杭州紫元”)和上海嘉联实业投资集团有限公司共同投资设立,二者持股比例分别为80%和20%。

  根据挂牌转让的相关信息,上海杭钢嘉杰的公司股权转让价格约为5.245亿元,股东债权转让款约为19.45亿元,转让总价为24.7亿元。

  关于项目意向受让方,上海杭钢嘉杰表示不接受联合受让,要求意向受让方净资产额不低于人民币180亿元,且在商业地产方面具有丰富的开发经验。同时,受让方需在股权转让协议签订后三日内付清。

  目前,上海杭钢嘉杰已经取得项目土地国有使用权和项目用地规划许可证。在转让协议签订后,上海杭钢嘉杰须在2011年11月1日前开工建设项目工程。

  开发要求高

  海伦路轨交站地处上海内环高架内,同时是轨交4号线和10号线的换乘站,其上盖商办物业项目在市场人士看来堪称优质,前景可观。

  为什么优质轨交上盖物业会被转让?杭州紫元总经理张永杰在接受媒体采访时曾表示,转让该物业主要与公司未来整体的发展战略布局有关,公司将以长三角为中心,加大二三线城市的发展力度。

  另据浙江产权交易所相关知情人介绍,杭州紫元的战略在做调整,将以二三线城市的住宅开发为主;上海项目建设周期长,资金占有成本较高,而二三线城市住宅项目开发则更易于资金流转。

  新聚仁分析师认为,在迎来历史机遇的同时,商业地产依然面临风险,除了规划风险和专业化风险,还有资源风险。商业地产对于资源的黏着度要求很高,没有巨大的资源整合能力,商业地产的后期招商问题往往举步维艰。

  资源整合对于中小开发企业更加困难,对于长期以住宅开发为主要方向的开发企业而言,即便前期很成功,但到了后期招商阶段,如果没有系列商业资源,项目最终走向依然存在较大变数。

  关于该项目挂牌的最新进展,浙江产权交易所相关负责人介绍,已接到不少咨询电话,不过具体结果还要等到挂牌期结束才能公布。

 

此新闻转自新浪


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