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香港甲级写字楼租金继续涨踞全球之冠
根据高力国际发表2010年下半年度“全球写字楼房地产概况”(Global Office Real Estate Review)指出,2010年香港的甲级写字楼租金再度贵绝全球,每年每平方呎高达191.97美元。排行第二及第三分别为伦敦West End及东京。截至2010年12月,巴黎已取代伦敦市,跻身第四,甲级写字楼租金达每年每平方呎102.15美元,高于2009年年末录得的83.19美元水平。

  甲级写字楼租金最高的首五位城市(以每年每平方呎美元计算)

  城市 2010年12月 2010年6月 2009年12月

  香港 191.97    161.42    141.52

  伦敦-West End 133.02 129.58 139.43

  东京 105.00 100.76 101.24

  巴黎 102.15 91.82 83.19

  伦敦-City 99.77 94.17 99.46

  该报告指出,全球大部分地区已有迹象显示,环球金融危机的最灰暗时期已远去,写字楼租户重返市场,带动租务活动于过去6个月转趋活跃,更胜去年同期。2010年下半年,亚太区内许多城市、拉丁美洲、加拿大及欧美的主要市场,均录得稳健的租金增长;但另一方面,美国部分地区及欧洲的大部分地区,写字楼需求在6个月期内只属温和。

  报告指出,于发展迅速的亚太区,写字楼的兴建仍然活跃,达1.656亿平方呎,占全球兴建中写字楼楼面面积的42%;而五年前则只有9,110万平方呎。

  全球写字楼投资市场方面,2010年下半年的写字楼销售向好,显示投资者对售价满意,并看好中短期的市场基本因素稳定;2010年下半年,写字楼销售总值为887亿美元,较上半年急升52%,亦较去年同期上扬32%。欧中非区(欧洲、中东及非洲)的写字楼销售额为337亿美元,高踞首位;美洲及亚太区分别为328亿美元和222亿美元,跻身第二及第三。三区均录得销售增长,而美洲的升幅最为显著,较同年上半年飙升134%,逾倍增之数。

  2010年上半年,此三区的写字楼售价均上扬,但到下半年则个别发展。尽管如此,资本化比率及收益率趋向低企,原因是全球经济强劲,加上金融市场改善,带动写字楼交易量及售价上升。

  虽然跨境投资仍较2007年淡静,但外来投资已渐趋活跃。市场预期,欧中非区于2011年将出现最多的跨境投资额,美国排行第二。随着市场复苏,市场亦预料美国将获大量外资的青睐。

  市况改善、经济强劲以及投资意欲高涨,令全球大部分地区的写字楼物业继续处于升轨,市场供求更趋平衡稳定。房地产市场久被认同为积聚财富之处,需求无疑将会增加。尽管需求增加会促使价格上扬,但写字楼物业市场几乎肯定会于2011充满上升动力。

  亚太区

  亚太区写字楼租金稳步上扬,2010年下半年平均增长4.6%,期间录得显著增幅的城市包括北京、广州、胡志明市、香港、首尔、上海及新加坡;租金下调的城市只有珀斯及威灵顿,分别下跌7.4%和8.7%。

  区内写字楼空置率上升44基点至12.36%,稍稍偏软。区内平均空置率较年中稳定,只有成都的空置率偏高,达25.1%;次之为印度金奈和德里、广州、曼谷、班加罗尔及堪培拉,空置率至少15%或以上。而香港的空置率全区最低,只有3.1%。

  新写字楼的兴建继续是亚太区的焦点所在。北京、金奈、德里、广州、胡志明市、雅加达、上海、新加坡及东京等城市,均各自正在兴建最少500万平方呎写字楼楼面,而该九个城市于年末的兴建面积共达1.402亿平方呎。

  亚太区继续是全球经济增长的火车头,由需求所推动,中国、印度、菲律宾及印度尼西亚是增长国家中之佼佼者。报告撰写之时,仍未发生3·11大地震和海啸,未能评估对2011年日本经济的影响,然而当时预测日本的经济增长为区内最低,只有1.5%。

  总括而言,尽管东方国家2011年的经济增长预期较2010年逊色,但仍胜欧美,是全球经济动力所在。区内的租务市场预料相对强劲。虽然写字楼的供应持续,拖慢租金增幅,但市场预测区内大部分城市的租金增长仍趋稳健。

  美国/加拿大

  经济温和增长以及商业环境进一步改善,带动区内写字楼租务市场向好,于2010年年终处于合理高位。尽管美加的写字楼租务市场表现不俗,但空置率于同年下半年只轻微下降。美国的整体写字楼空置率微跌30个基点,于年末达16.1%。虽然租务交投活跃,稳定了租金水平,但租金要重拾升轨还需一段时间,原因是企业对租用更多楼面仍取态审慎。加拿大方面,多伦多及卡加利的写字楼兴建步伐放慢,令空置率下跌。与美国的情况不同,加拿大经济受惠于就业职位大幅增加,以及有包括原油等的商品所支持。

  北美洲城市中,以曼哈顿市中心的写字楼租金最高昂,甲级写字楼的平均租金为每年每平方呎65美元。紧随其后为华盛顿及温哥华,分别是54美元及53加元。

  欧洲、中东及非洲(欧中非区)

  欧中非区大部分地区的经济改善,令写字楼平均空置率微跌至2010年底的12.27%;虽然由年中开始下跌11个基点,但与过去12个月比较却上升26个基点,其中伯明翰、布拉迪斯拉发、格拉斯哥、约翰内斯堡、基辅、莫斯科、里加、斯德哥尔摩及塔林等城市,空置率下调尤其显著,在2010年下半年的跌幅为2个百分点或以上。

  同期区内甲级写字楼租金微升0.4%。而伦敦再度成为区内写字楼租金最昂贵的城市,其West End的写字楼平均租金叫价为每年每平方呎133美元;紧随其后的四个城市,依次序分别为巴黎、伦敦市City、伦敦Southbank及日内瓦。这五个城市组成区内写字楼租金最高昂的首五位。

  区内在建中的写字楼楼面面积,由年中的1.784亿平方呎,微调至年末的1.63亿平方呎。但迪拜及亚布扎比的总兴建面积,则共急挫2,580万平方呎。

  拉丁美洲

  以6个月为一期的统计显示,拉丁美洲的写字楼空置率,连续第四期稳定地接近6%;当中以里约热内卢的空置率最低,只有1.6%。反之,墨西哥城的空置率则上升1%,于年末达11%。

  秘鲁的国内生产总值,于2010年增长8.7%,而于2011年则增加5.1%,因而带动区内国家的经济增长强劲。故此,市场预测写字楼空置率将进一步被推低,而写字楼租金则上扬。墨西哥城及圣保罗正兴建中的写字楼楼面面积,合共2,680万平方呎,成为区内之冠。

  里约热内卢是区内现时写字楼租金最高昂的城市,其甲级写字楼平均租金约每年每平方呎为95美元;而其正兴建中的写字楼楼面面积为540万平方呎,于区内排行第三,新增的供应有助纾缓区内写字楼租务市场紧张情况。

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此新闻转自新浪


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