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商办用地供应占比上升各地租售价格迅速上涨
随着国内经济持续发展以及住宅受“限购”调控政策影响,市场对商用物业的需求快速增加。一方面地方政府与开发商均看好该类物业的未来发展,一方面外资企业面临强劲的扩张搬迁需求,加上国内一批投资客日趋活跃和高涨的热情,促使各地写字楼市场逐步趋热。中原监测的四大一线城市写字楼市场已呈现供不应求之态势,特别是广州和深圳两城市的写字场租售价格上涨更为迅速。

  商办用地供应放量一季度占比接近三成

  随着土地市场整体供应量的增加,各地商办用地的供求状况也逐步趋热,主要表现在商办用地面积占商品房用地供应总面积的比例在逐步上升。

  据中原2011年第一季度监测15个重点城市的居住用地供应和成交面积数据显示,两项数据同比双双下滑近4成。尽管商办用地供应面积同比下降20%,但成交面积同比却基本持平。2009年,15个重点城市全年商办用地供应面积占商品房用地面积比例为20%,2010年上升到23%,2011年一季度则达到28%之多。

  进入2011年3月,各地商办用地供应和成交面积更是大幅上升。

  据中原监测15个重点城市土地供应数据显示,3月商办用地供应面积为174万平方米,环比和同比分别增加41%和405%;成交面积总量为227万平方米,环比增加32%,但同比下降46%。

  统计表明,3月商办用地供求主要集中在四大一线城市,其商办用地供应面积和成交面积分别占中原监测的15个重点城市供应和成交总面积的50%和33%。

  近期,上海虹桥商务核心区密集推地以及标杆房企激情拿地已成为市场关注的热点。

  3月,北京万通和来自台湾地区丽宝建设联合体分别以总价15.5亿元和14.4亿元拿下虹桥商务区核心区一期04号地块和01号地块,万通是首次进军上海拿地;3月中旬,由瑞安房地产开发的虹桥商务区核心商业旗舰项目“虹桥天地”正式动工;4月,该区域另有2幅商服用地推出市场,开发商参与竞拍亦异常激烈。

  虹桥商务核心区是整个上海“十二五”规划发展的重心,目前该区域已形成一定规模优势,有望快速崛起成为比肩陆家嘴的上海西翼中心商务区。该商务区的开发将拉动整个区域跨上一个台阶,甚至推动上海经济向上增长,无论地方政府或开发商均看好该区域内商务物业的发展前景。

  中原集团研究中心高级经理刘渊认为,近期虹桥商务区集中推地已引发市场巨大反响。但整体商办用地市场近期大幅度的供应,或将导致未来某一时段商用物业供大于求的局面。

  市场需求趋于活跃广深租售大幅攀升

  四大一线城市写字楼市场在经历2011年2月供应小高潮后,3月供应量有所回落,但同期销售量却迅速回升。统计数据表明:3月四大城市写字楼供应面积为23万平方米,环比减少近5成,但同比仍增加3成。

  据中原2011年第一季度监测四大城市写字楼数据显示,一手写字楼总供应量达到83万平方米,同比增长50%。其中,北京供应量大幅回升,深圳则连续三个月无新增供应。虽然深圳1月出台一系列房地产调控政策,但并未直接针对商业地产市场,加上开发商调整供应结构趋势明显,故四大城市写字楼供应量保持较快增长速度。另有统计数据显示:一季度四大城市写字楼市场供求比为0.71,明显呈现供不应求状况。

  从写字楼销售情况看,3月市场销售量亦迅速上升。

  据中原地产3月四大城市写字楼市场调查数据显示:销售面积为41万平方米,环比和同比分别增加99%和12%。其中京沪两城市成交量回升迅速,环比增幅均超过1倍。

  另据中原地产一季度四大城市写字楼市场调查数据显示:总销售面积为117万平方米,与去年同期持平,但明显优于四大城市住宅销售市场的同期表现。

  3月以来,四大城市准甲级写字楼租金则全面回升。

  根据中原甲级写字楼租金领先指数显示,广州、深圳甲级写字楼租金大幅上升,环比涨幅均超过5%,其中广州准甲级写字楼租金指数环比涨幅达到5.43%和12.09%。目前,广州甲级和准甲级写字楼租金已经恢复至2008年金融危机前水平,达到自2008年以来月度环比最高涨幅。此外,广州准甲级写字楼租金指数环比涨幅达12%。;深圳甲级和准甲级写字楼租金双双亦居于历史最高位,指数环比分别上涨6.12%和5.22%。价格方面,以可售型甲级写字楼为主导的广州、深圳、成都本月价格与1月价格相比分别上涨15%、14%、5%,短期涨幅惊人。

  2011年第一季外资企业在广州和深圳的扩充需求复苏势头明显,尤其以银行业及消费品行业扩充需求最为活跃。表明外资企业在经历金融危机的低潮后,目前正加快在华南地区的布局。外企强劲的扩张需求和当地宏观经济环境的不断好转,明显推动了广深两地写字楼租金大幅攀升。

  自从各地住宅全面“限购”之后,有迹象表明投资者开始从住宅市场转向商业地产市场,其中广州和深圳表现尤为显著。由于两地可投资甲级写字楼数量较多,回报率亦较高,故获得较多投资者的关注。反观业主方则惜售心态较重,价格亦一路上升。从中原写字楼监测系统的样本楼盘来看,3月广州、深圳甲级写字楼的价格与1月相比分别上涨14%、15%,短期涨幅较大。

  刘渊表示,虽然销售价格上涨较快,由于租金也在快速上升,故未来甲级写字楼租金回报率依然较高。若不考虑空置损失及相关税费问题,写字楼毛租金回报率依然高达10%,这也支撑了两地甲级写字楼价格的持续上升。

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