商用物业“五一”火

　　“现在商铺的选择多多了。”投资者小吴感慨，她投资商铺已经有三四年了，现在市场选择越来越多，但普通街铺的投资门槛也越来越高。十年前，上下九一个商铺卖500多万元，现在已经涨到3000多万元。据中原地产商铺部区域经理法永能介绍，现在普通街铺的投资门槛一般都在500万元左右，并且供应量也很少，成交主要以老城区和一些新兴区域为主。

　　街铺供不应求，门槛较高，也催生了一些新的商铺投资产品出现。现在商业地产细分越来越明显，包括街铺、社区铺、产权式商铺、写字楼等。特别是产权式商铺，已经成为今年“五一”商用物业市场的一道风景。

　　产权式商铺面积小、门槛低，受到了投资者的青睐。有业内人士表示，产权式商铺的出现，其实是填补了商业地产投资的“空白”。目前街铺投资门槛，多在500万元以上。像北京路、上下九等繁华区域的街铺，早已上千万元/间，甚至上亿元/间。对于100万元左右的投资额，根本没有可发挥空间。顺应这部分投资者的需要，产权式商铺四处开花。

　　写字楼方面，今年供应量也增加了。根据满堂红数据显示，目前全广州写字楼的存货量约200万平方米，其中包括新增货量。成交活跃的区域，仍然以珠江新城板块、体育中心板块、越秀区的东风路和环市路为主。

　　商铺租售形势畅旺

　　伴随着销售小旺季的到来，街铺市场方面开始呈交投两旺的态势。据美联物业商铺部总监林泊山介绍，由于“五一”是春节后连续几个月来的首个旺季，因此很多商家早从过完年就陆续开始筹备，铺面调整、门面装修等，因此商铺租赁有了明显增加。“从我们的数据来看，4月份的商铺市场，租赁环比3月上升了10%，成交环比3月增长5%。”在货量供应方面，由于街铺单一、零散，目前街铺成交主要以老城区和一些新兴市场为主。相比之下，产权式商铺供货更为集中丰富。这类产品商铺面积一般是几平方米到几十平方米，售价从几十万元到上百万元不等。

　　值得关注的是，一些大型开发商对商用物业也越发重视，加入“五一战团”，富力、中海、合景等纷纷推出裙楼商铺、社区铺。

　　写字楼二手交易为主

　　相比商铺，写字楼的供应明显偏少，可售一手项目不超过5个。一手的写字楼大多租赁为主，因此投资成交多是二手写字楼。

　　二手写字楼不集中，因此也不会有统一的优惠与促销之说。据满堂红曾连平介绍，写字楼市场受季节性影响并不明显，反倒受经济形势和供应量等因素影响大。

　　根据满堂红的相关数据，4月份，以往都认为是淡季，但从成交和客户活跃度来说，成交业绩同比去年上升了40%，客户活跃度(指收客户的数量)也比去年同期增加了30%。

　　与商铺的纯投资属性不同，投资写字楼，有不少是自用兼顾投资性需求，属于企业刚性需求。伴随着写字楼租金的上浮，选择买写字楼的企业也越来越多。曾连平表示，租金方面，2011年第一季度与去年第四季度对比，租金略升约4.3%，但珠江新城超甲级写字楼上升幅度为5.5%。

　　记者手记

　　"五一"投资买铺看好再出手

　　连续三天的小黄金周，平时没时间又有心投资买铺的人，可算有了好机会。不过如果你打算花三天时间，就购得"心水铺"还真不容易。这就好比进商场购物，一定要货比三家，看货品品质，对比价格。

　　投资商业地产毕竟是大笔的投入，少则几十万元，多则上百万元，因此不能认为买卖结束，便万事大吉。投资买铺，一定要准备好打持久战，只有尽可能多了解商铺信息，才能做到稳赚不赔。

　　投资商铺、买写字楼时一定不要贪便宜，对于低于市场价格的"笋盘"，要多个心眼，看看背后是否有法律纠纷，或者自身是否有瑕疵。在衡量投资物业价值时，也要火眼金晴--商铺周边的实际环境，来往的人流，所在区域的长期规划，附近有什么楼盘、街道，旁边物业的租金、售价等，都要了解仔细，确保获得真实信息，才能出手。

　　行家看市

　　中原地产三级市场部总监刘广浩

　　尽可能选择独立产权商铺

　　对于一些实力有限和经验缺乏的中小投资者来说，从长远考虑，选择一些有独立产权的商铺，风险会更小。对于一些小面积的产权商场铺，对商场运营能力要求比较高，如果投资者选择类似的商铺，一定要考察投资方的经济实力与运营能力。另外，商场的定位、附近的商业氛围都需要进行考察。

　　兴业地产工商铺经理劳耀洪

　　“五一”商铺成交同比或涨50%

　　今年五一商铺的成交量，同比去年将上涨50%左右。从整体上来看，今年五一的商铺供应量有了大的变化，除了原先活跃的一些街铺外，开发商也更加重视社区铺和商业裙楼的推广，像富力、合生、万科都有针对五一推出相应的优惠促销。另外，一些产权式商铺也有更加兴旺的势头。

　　美联物业商铺部总监林泊山

　　商铺放盘量有所增加

　　在商铺价格一路飙升的情况下，供需不平衡一直是商铺市场面临的问题。有商铺的业主“惜售”，放盘不诚恳，标高价。投资者四处看盘，“笋盘”越来越难寻。

　　不过，美联物业商铺部总监林泊山表示，从“五一”前后的市场来看，商铺的供应量有所增加，主要原因是随着银行利率的增加，致使业主放盘意愿也有所提升。此外，随着商铺价格的不断上涨，也不排除有些业主认为市场承接的价格已经达到了自己的心理预期。

　　值得注意的是，目前很多商铺投资者越来越依赖于商铺“未来”价值，商铺价格的飙升也增加了不确定性。

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