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后世博:上海地产市场面向世界

上海世博会拉开帷幕刚刚一个月,关于“后世博时代上海地产市场发展方向”的问题已进入业界视野。办好世博会,是2010年上海的头等大事,此后又恰逢“十二五”规划开局,上海作为长三角龙头和国际性大都市的定位,决定了要站在全球、全国的背景上,去分析上海地产市场的发展方向。

    5月24日,国务院正式公布并批准实施的长江三角洲地区区域规划明确:长江三角洲地区发展的战略定位,是亚太地区重要国际门户,将建成世界级城市群,比全国早30年基本实现现代化。

    近一年来,上海各界都在开展“十二五”规划大讨论,“十二五”时期(2011~2015年)是上海加快推进“转变经济增长方式、提高自主创新能力、推进改革开放、构建社会主义和谐社会四个率先”,建设“国际经济、金融、贸易、航运四个中心”的关键时期,出现最多的词语是“经济转型”、“产业升级”,“创新集群”等。“十二五”房地产规划也初露端倪,拟把住房保障、旧区改造、住宅产业化做为重点,新建商品房市场的发展相对弱化。

    工业地产:将主要用于高科技产业,更强调投入,而不是数量

    工业用地向来是城乡建设用地比例最大的一块。上海的城乡建设用地几乎达到极限,土地集约化利用是必然方向。工业地产市场已进行了四方面的调整:

    一是工业用地的区块化。从早期的生产区域综合体理论,到现在的创新集群理论,都强调产业链的整合。上海从今年开始,逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里的范围内。

    二是工业用地投入增加。在古典经济学生产函数中,生产要素主要是土地、劳动力、资本,土地是财富之父。而现代的新经济增长理论中,土地数量并不是决定因素,如C-D生产函数中,生产要素为技术、资本、劳动力。土地的作用并不是消失了,而是隐藏在资本中,生产要素不再单纯强调土地数量,而更强调土地的区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融合”、“智能电网”的理念还没有完全被实践消化时,世博会又展现了信息科技八大亮点——城市光网、移动极速宽带网、网络电视、智慧城市、3D高清数字播放、云计算、天翼数字对讲、多语言智能识别,这都需要在土地开发中大量投入资本。这些技术投入,对于某些地块来说,可能将达到土地投入的一半以上。

    三是中心城区工业用地转型。如从传统工业用地转型为创意园区,带动楼宇经济、总部经济兴起。大量工厂和企业采用服务外包的形式,产业在城市中的用地主要承载生产性服务业的功能。

    四是传统工业园区将向江浙一带转移。一些轻纺产业和重工业需要大量土地,如果能够盈利,主要是采取转移到郊区和其他省市的形式。上海将来只要安排10个左右的先进制造业。如杨浦工业园区、孙桥农业开发区、振华港机、双钱轮胎、光明乳业等一些土地和劳动力密集型的园区和企业,都将向江浙一带转移。

    居住地产:第一个迈入存量房时代,从开发向管理服务转型

    近两年来,上海用于居住的土地储备重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建设,积极推进动迁安置房的建设和供应。目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区,23个大型居住社区基本覆盖中心区以外的市郊地区,供应建设用地约105平方公里,可开发住宅用地面积约40平方公里,预计可建设住宅约8000万平方米,约120万套。

    上海的房地产业必然向服务管理业转型。上海的存量房交易已经超过新建商品房交易,据悉,发达国家城市80%以上是存量房交易,上海是中国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押典当、物业管理、专业化房屋服务等行业,会逐渐成为房地产业中的主要部分;包括公共租赁房在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。比如,上海定位于国际性大都市,外籍人口还不到1%,伦敦作为国际性大都市,30%是外籍人口,将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海步入老龄化,需要大量的养老公寓。青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务为价值主体的住房消费方式,将成为新潮流。

    市区租房、异地购房会成为新上海人的主流。解决特大城市的居住问题,不可能由中心城市自身消化,而是通过卫星城和辅城来解决。上海的建设用地可用于居住的十分有限,随着人口继续快速增长,住宅用地供给一定跟不上需求。在长三角区域规划中,强调实行差别化土地政策:对沪宁杭沿线,采取最严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区;对沿江(长江)、沿湾(杭州湾)区域,优先安排建设用地指标;对沿海和宁湖(湖州)杭线及其他沿路发展带,适度安排建设用地;对沿湖(太湖)地区则控制土地开发强度。

    上海的居住用地需求是通过长三角来满足的。发达国家特大城市的居住方式将出现在上海。美国纽约等一些特大城市,公民的基本居住方式并不是所有人购房,而是30%以上租房,但在郊区或异地购房。这需要两个前提:一是需要改变房地产消费观念,二是城市圈一体化。房产税开征可能促进住房消费方式从买房向租房转变。随着城际高速、虹桥交通枢纽、轨道交通的发展,长三角一体化将带来同城效应,“二小时城市圈”的最北端盐城大丰已经打出“北上海”、“长三角北窗口”的旗号;“一小时城市圈”的嘉兴等周边中小城市的房地产企业已经把购房客户目标瞄准上海。

    商业地产:浦东陆家嘴金融区、世博会展区、虹桥商务区“三足鼎立”

    城市主要商用房地产开发将出现在虹桥商务区和迪士尼度假区。在上海“三个中心”建设中,上海西部的虹桥商务区为贸易中心的载体。虹桥商务区将是浦东陆家嘴金融区、世博会展区之后的上海第三极。2009年9月,上海市政府启动大虹桥规划。规划中的大虹桥分为两大部分:26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区,总面积86平方公里,涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。26.3平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。根据控制性详细规划,商务区将是上海现代服务业的新亮点,经济发展的新引擎。根据规划和功能定位,虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区,上海国际贸易中心的核心功能区之一。

    上海东部的泛迪士尼度假区规划目前尚未敲定,迪士尼项目周边延伸商业区正在研究中。迪士尼项目可能会采用主题公园复合性的商业地产开发一般模式。就是说,1平方公里迪士尼主题公园区,2.7平方公里主题公园配套商业宾馆服务区,7平方公里主题公园其他配套娱乐、购物服务区,100平方公里商业地产控制区。整体规划的107平方公里,业内人士称之为泛迪士尼区域。园区衍生品的投资模式,将迪士尼乐园打造成度假胜地。香港迪士尼占地仅约为1.26平方公里,从投资金额来看,上海迪斯尼将超过香港迪士尼的141亿元,7平方公里范围内总投资额预计将达到244.8亿元。整体项目建设周期较长,预计到2014年才能初步建成开放,迪士尼项目的辐射广度和后续影响将超过世博会,必将成为今后上海市重点建设项目之一。

    城市副中心建设逐步推进。上海早期规划中,城市副中心包括徐家汇、五角场、真如等。徐家汇的开发取得成功后,其他两个副中心长期处于停滞状态。上海具有一大批老的商业聚集区日渐式微,原因可能主要是商业规模聚集和道路通行的矛盾,南京路的改造干脆就取消车辆通行,改为步行街。近年来五角场的开发成功突破,其经验主要在于交通与沿街面商业功能的分离。随着超高层建筑技术、地下空间技术,高架桥技术和轨道交通技术的成熟,商业广场可以做到一站式休闲,交通与商业功能互不影响。随着五角场开发改造的成功,老城区以商业广场为节点,立体交通为纽带的,结合历史文脉保护和挖掘的商业聚集区改造会逐步展开。


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