首先，商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。本质上说，本次针对房地产的宏观调控只是中国经济宏观政策的一部分，其最终目的是促使经济产业升级，促使中国经济由投资驱动转向内生消费驱动、创新驱动的可持续发展，所以当前国家宏观经济政策面将长期受益商业地产的发展。同时这一轮调控如果真将房价打压下来，房地产价格回归合理的范围，那么这么多年高房价对消费的挤出效应可以得到缓解，老百姓有更多的钱用来消费，至少消费能力上比现在会更上一个台阶；其次，社会保障体系日益受到重视，如果效率再提升一点，老百姓得到的社会保障更好一点的话，存钱养老、存钱自我保障的需求少一点，那么消费的意愿则会提升，两者结合，这一轮宏观调控(如果真正起作用的话)对消费的提升是长期有利的、而且是飞跃式的，商业消费的增长会长期利好于商业地产的开发与经营。

　　其次，地产行业严重依赖于两个资源要素：资金与土地，这一次的宏观调控将会对市场的资金供给与土地获取都有较深远影响，这一轮调控至少在两方面造成开发商资金链吃紧，首先短期内造成买房者的观望，观望会导致销售量的急剧下降，资金回笼也会随之减少；同时信贷方面银根抽紧也将导致开发商将比以往得到更少的银行信贷支持，这两方面将决定较长一段时间内大部分开发商资金链十分紧张。

　　弱市出REITS，上一轮调控本来REITS就要出来了，结果赶上了金融危机国家救市，这一轮调整如果造就另一个房地产弱市，那么已经准备充分的REITS应该是时候出台了，商业物业证券化的到来将为商业地产开发提供一个很好的退出与资金循环平台，这会解决一部分商业地产开发融资问题，这将大大促进商业地产开发的积极性。但更重要是为那些长期持有经营商业物业的开发商提供了一个全新的盈利模式，更完整的商业地产开发产业链条将会使得商业地产的开发也将有足够的利益可图，可以利用大资本的进退放大经营管理的效率提升价值。当然还有其它的如IPO、CMBS、上市公司收购成熟商业物业等资本手段来实现这一价值，但比起REITS，这些手段存在费用和放大倍数的劣势。REITS的作用不能解决开发商短期融资的问题，但却对商业地产的盈利模式提供一个全新的、而且是最佳的方式。

　　再者，从土地获取上，我们将可以预见土地出让将逐渐向持有经营型开发商倾斜。卖地财政在这一轮宏观调控中成为过街老鼠，要想把地方财政对卖地收入的依赖扭转过来，一定是增加税收，商业持有经营过程中的房产税、营业税、所得税等地税税种将是地方稳定的税收来源，对于适合开发商业的中心地段地块，各地政府一定会鼓励开发商业并持有经营，以获得长期稳定的税收，在土地出让时将会向这方面倾斜，这将为商业地产开发拿地提供了合适机会，而不是像过去一样，真心做商业持有经营的都被住宅模式的开发商的高出价排挤了，过分关注销售，而忽略持有物业部分的开发与投入，留下了许多缺乏可持续性的低品质商业物业。

　　提要：一个媒体朋友分别给我和中粮暴总差不多时间抛出这一个同样的问题，在与暴总经过激烈的观点碰撞后，我集合了双方都赞同的观点，形成此文。 ——王永

　　商业需求的持续看涨、资金的短期紧张、商业土地获取的便利以及商业物业资本化的可能出台，是此次住宅房地产调控带来的直接影响，目前大部分商业地产开发商仍然是以住宅开发为主导，开发行为非常依靠住宅的资金支持，住宅市场的调控势必影响开发商的商业地产开发行为，总体来讲，我们认为商业地产开发商的行为反应将是：短期萎缩，中期反弹，长期结构性调整。

　　我们认为短期内商业地产开发会有总量上的萎缩，商业地产开发的资金占用非常巨大，受住宅市场调控波及，开发商自身利润的下降以及资金链的紧绷必然导致大部分开发商取消或暂缓商业地产的开发，商业地产开发总数量短期内必然会有一个较大的下降，类似于2008年的调控。同时商业地产领域并购的机会将增多，一些开发商一旦资金吃紧，首先想到的是甩掉资金占用大的商业地产包袱，这将给有充裕资金的大国企(如中粮)、海外投资机构(如凯德)等许多并购的好机会。

　　在中期内，随着住宅市场逐渐恢复平稳，开发商现金流稳定后，一些暂缓的商业地产项目将重新走向正轨，商业地产开发中期内会有反弹，反弹的时间点与力度与这一轮的调整时间与深度有密切关系。

　　同时，一些缓过劲来的实力型开发商开始思考与布局转型发展的问题，经历过几次调控的阵痛后，开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要，开始重视商业地产的价值，开发商不再把商业看作住宅开发的配套部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而是把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。

　　开发商看到了一二线城市住宅可开发量的日益萎缩，为了保证未来收益的稳定增长，此时的开发商会有意识的加大持有物业的比例，并有目的地储备商业地产开发用地。更追求商业持有与地产销售的均衡发展，追求商业经营与地产开发的融合，长期内中国的房地产开发将会有结构性的调整，开发商会更重视商业地产开发与经营，将走向商业+地产均衡发展的路线，这一转型的决心也与这一轮调控的力度有关系。

　　在开发商针对市场调控的反应过程中，长期内，我们预计商业地产开发将走向规模化、品牌化、连锁化的市场格局。

　　在这一波市场行情中，商业地产的开发会逐渐集中到一些专业的商业地产开发商手里，市场集中度将逐渐提升，商业地产开发走向规模化，由于预期房地产市场将低迷一段时间，许多志在短期、非持有运营型开发商会对一些商业地产项目望而却步，只有资金充裕、对商业地产抱有长期持有运营决心的开发商才敢去拿这些新项目，同时商业地产项目的并购也会导致优质的商业地产项目机会将逐渐往实力型商业地产开发商手里集中，将会使得商业地产开发出现规模化趋势，同时这些专业的商业地产开发商依靠扎实的商业操作能力，将提升新商业地产项目开发与运营的质量。

　　与规模化相辅相成地，商业地产开发将走上品牌化、标准化、连锁化，实力型商业地产商在做大规模的同时一定会树立自己的品牌(如万达的万达广场、中粮的大悦城、凯德的来福士广场)，才会移植对消费者、对商家的影响力与号召力；规模化的商业地产开发商也会选择连锁扩张，才能放大管理与资本的效率，而连锁化的基础还是标准化，如果操作流程、管理体系没有标准化，连锁化只能是一句空话。

　　中国的商业地产经过多年的发展，虽然出现了SOHO中国、万达、中粮置业、凯德置地这样的商业地产开发商榜样，但目前整体还处在群雄并起、鱼龙混杂、良莠不齐的市场格局，受益于中国经济的持续高增长，中国的商业地产会越来越好，规模化、品牌化、标准化、连锁化是必然的趋势，经过这一次市场调控的洗礼，浴火重生的是火鸡还是凤凰？这一涅槃的过程有多长？完全取决于住宅市场调控的力度、取决于住宅地产的暴利是否能能够终结、取决于当地政府卖地财政的模式是否得到转变，取决于中国商业物业资本化的进程。

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